Schenken van onroerend goed is goedkoper geworden

 

SCHENKEN VAN ONROEREND GOED IS GOEDKOPER GEWORDEN.

Jacques HULSBOSCH - Notaris te De Pinte

 

Op 1 juli 2015 zijn de tarieven van de schenkbelasting bij schenking van onroerende goederen vereenvoudigd en verlaagd.  Daarnaast worden er verminderingen via teruggave voorzien voor specifieke energiezuinige renovaties en voor woningen die verhuurd worden voor minimum 9 jaar.  Ook geldt er voortaan een bijzondere vrijstelling voor schenking aan gehandicapte personen.

Vereenvoudiging.

Voortaan zijn er nog maar 2 categorieën : 1) schenkingen in rechte lijn en tussen partners/echtgenoten en 2) schenkingen aan alle anderen.  Er is dus geen afzonderlijk tarief meer voor schenkingen tussen broers en zussen en tussen ooms/tantes en neven en nichten.

Ook het aantal schijven is drastisch verminderd.  In de categorie rechte lijn en tussen partners/echtgenoten heeft men nu nog 4 schijven (uitgezonderd voor bouwgrond), daar waar dit vroeger maar liefst 9 schijven waren.  Ook in de categorie “anderen” worden de 5 schijven teruggebracht tot 4 schijven.

Verlaging.

Tarief rechte lijn, echtgenoten en samenwonenden

Oude situatie :

€ 0,00

€ 12.500,00

3%

€ 12.500,00

€ 25.000,00

4%

€ 25.000,00

€ 50.000,00

5%

€ 50.000,00

€ 100.000,00

7%

€ 100.000,00

€ 150.000,00

10%

€ 150.000,00

€ 200.000,00

14%

€ 200.000,00

€ 250.000,00

18%

€ 250.000,00

€ 500.000,00

24%

boven

€ 500.000,00

30%

 

Vanaf 1 juli 2015 :

€ 0,00

€ 150.000,00

3%

€ 150.000,00

€ 250.000,00

9%

€ 250.000,00

€ 450.000,00

18%

boven € 450.000,00

27%

     

Voorbeeld :

Ouders (P en M) schenken een woning met een waarde van 450.000 euro aan hun twee kinderen (K1 en K2).

Berekening volgens oude tarieven :

K1 en K2 ontvangen elk de helft of 225.000 euro, zijnde 112.500 euro van P en 112.500 euro van M.

Dit gaf onder de oude tarieven een schenkbelasting van :

In hoofde van K1 : 6.875 euro op het deel ontvangen van P en 6.875 euro op het deel ontvangen van M of in totaal : 13.750 euro.  Voor K2 is dit idem.  Er was dus een totale schenkbelasting van 27.500 euro te voldoen op deze schenking.

Onder de nieuwe regeling wordt deze schenking als volgt belast :

In hoofde van K1 : op het deel ontvangen van P zijnde 112.500 euro aan 3% = 3.375 euro.  Op het deel ontvangen van M idem of 3.375 euro.  Totaal schenkbelasting in hoofde van K1 : 6.750 euro.  Voor K2 idem.  Aan het nieuwe tarief bedraagt de totale belasting op de transactie dus 13.500 euro.  Met de nieuwe regeling is er in dit voorbeeld dus een belastingverlaging van 27.500 – 13.500 euro of maar liefst 14.000 euro.

Tarief zijlijn

Oude situatie :

3 tarieven in de zijlijn :

 

 

 broers en zussen

ooms en neven

anderen

€ 0,00

€ 12.500,00

20%

25%

30%

€ 12.500,00

€ 25.000,00

25%

30%

35%

€ 25.000,00

€ 75.000,00

35%

40%

50%

€ 75.000,00

€ 175.000,00

50%

55%

65%

boven

€ 175.000,00

65%

70%

80%

 

Vanaf 1 juli 2015 :

Nog 1 tarief in de zijlijn :

€ 0,00

€ 150.000,00

10%

€ 150.000,00

€ 250.000,00

20%

€ 250.000,00

€ 450.000,00

30%

boven

€ 450.000,00

40%

Voorbeeld :

Een suikertante schenkt een woning ter waarde van 450.000 euro aan haar twee nichtjes (N1 en N2).

Aan de oude tarieven moest hierop betaald worden :

Door N1 op haar deel van 225.000 euro : 116.875 euro

Door N2 : hetzelfde bedrag van 116.875 euro

Totale schenkbelasting op deze transactie : 233.750 euro.

Onder de nieuwe regeling bedragen de schenkbelastingen :

In hoofde van N1 op haar deel van 225.000 euro : 30.000 euro en in hoofde van N2 een zelfde bedrag van 30.000 euro.  Totale schenkbelasting : 60.000 euro.  Dit betekent dus een super belastingvermindering van 173.750 euro ten opzichte van de oude regeling.

Bijzondere regelingen - verminderingen.

Bouwgrond 

Aan de tijdelijke verminderingen voor schenking van bouwgrond wordt er niet geraakt.  De huidige regeling blijft geldig tot 31 december 2019.

Tarief rechte lijn, echtgenoten en samenwonenden

€ 0,00

€ 12.500,00

1%

€ 12.500,00

€ 25.000,00

2%

€ 25.000,00

€ 50.000,00

3%

€ 50.000,00

€ 100.000,00

5%

€ 100.000,00

€ 150.000,00

8%

€ 150.000,00

€ 200.000,00

14%

€ 200.000,00

€ 250.000,00

18%

€ 250.000,00

€ 500.000,00

24%

boven

€ 500.000,00

30%

Tarief zijlijn

 

 

 broers en zussen

ooms en neven

anderen

€ 0,00

€ 150.000,00

10%

10%

10%

€ 150.000,00

€ 175.000,00

50%

55%

65%

boven

€ 175.000,00

65%

70%

80%

Bij een schenking van bouwgrond zal het dus voortaan zaak zijn om de minst belaste weg te berekenen.  Het is inderdaad best mogelijk dat de nieuwe tarieven gunstiger uitvallen dan het specifieke tarief voor schenking van bouwgrond.  Dit is door de decreetgever blijkbaar uit het oog verloren en allicht kan er hier een aanpassing verwacht worden.

Voorbeeld.

Ouders schenken aan een dochter een perceel bouwgrond met een verkoopwaarde van 200.000 euro.  Aan de vanaf 1 juli ingevoerde tarieven betaalt men hierop 9.000,00 schenkbelastingen.  Aan het specifieke tarief van bouwgrond betaalt men 14.625,00 euro.  De keuze is vlug gemaakt.

Hetzelfde stelt men vast in de zijlijn.   Een suikertante schenkt een perceel bouwgrond met een verkoopwaarde aan een nichtje.  Aan de normale tarieven betaalt men hierop 25.000,00 euro schenkbelasting.  Aan de specifieke tarieven voor bouwgrond, bedraagt de fiscale last 46.250,00 euro.

 

Schenking met renovatie.

Als men kan voldoen aan de grond- en vormvoorwaarden, kan men in het kader van energetische renovatie van geschonken goederen binnen de 5 jaar na de schenking, teruggave vragen van een deel van de schenkbelasting die bij de schenkingsakte werd betaald.  De schriftelijke aanvraag tot teruggave moet ingediend worden binnen de 6 na afloop van de renovatietermijn van 5 jaar.

De tarieven bij renovatieschenking bedragen uiteindelijk na teruggave :

Tarief rechte lijn, echtgenoten en samenwonenden

€ 0,00

€ 150.000,00

3%

€ 150.000,00

€ 250.000,00

6%

€ 250.000,00

€ 450.000,00

12%

boven € 450.000,00

18%

Tarief zijlijn

€ 0,00

€ 150.000,00

9%

€ 150.000,00

€ 250.000,00

17%

€ 250.000,00

€ 450.000,00

24%

boven

€ 450.000,00

31%

 

De volgende voorwaarden moeten dan wel vervuld zijn:

- eigendom moet gelegen zijn in het Vlaams Gewest;

- de begiftigde of één van hen moet de renovatie uitvoeren;

- de renovatiewerken moeten betrekking hebben op werken opgenomen in het Energiebesluit van 19 november 2010 en moeten geattesteerd worden door de aannemer ;  het gaat bijvoorbeeld om:

                °nieuwe dak- en zoldervloerisolatie;

                °nieuwe spouwisolatie buitenmuren;

                °isolatie buitenzijde van buitenmuren;

                °vervanging van enkel glas of oud dubbel glas;

                °plaatsen van vloerisolatie;

                °plaatsen van thermische zonnecollectoren voor sanitair water;

                °plaatsing van nieuwe warmtepomp;

                °energiezuinige verlichting.

- de renovatie moet uitgevoerd worden binnen de 5 jaar na datum van de schenkingsakte;

- de kostprijs van de werken moeten minimum 10.000,00 euro bedragen;

- de werken moeten uitgevoerd en gefactureerd worden door aannemers.

De teruggave moet gevraagd worden met een verzoekschrift uiterlijk binnen de 6 maanden volgend op het verstrijken van een termijn van 5 jaar na de datum van de schenkingsakte of na de datum dat de schenking definitief is geworden (bv. bij aanvaarding van de schenking bij afzonderlijke akte).  Als de werken vroeger gedaan zijn, kan de teruggave natuurlijk vroeger gevraagd worden.

Het verzoekschrift moet worden ingediend en getekend door alle begiftigden die teruggave wensen te bekomen.

Bij het verzoekschrift moeten er kopies gevoegd worden van de facturen en het attest van de aannemer.  Als Vlabel twijfels heeft over bepaalde kopies of als deze niet goed leesbaar zouden zijn, kan men altijd de originele opvragen.

Vermindering wegens kinderlast.

De bestaande verminderingen voor kinderen ten laste blijven behouden.  Er geldt een kleine vermindering voor begiftigden die minstens 3 kinderen ten laste hebben en die niet ouder zijn dan 21 jaar, van 2% per kind met een maximum van 62,00 euro per kind.

Vermindering voor gebouwen die verhuurd worden voor minimum 9 jaar.

Als men kan voldoen aan de grond- en vormvoorwaarden, kan men na verhuring van geschonken goederen binnen een termijn van 3 jaar na de schenking, teruggave vragen van een deel van de schenkbelasting die bij de schenkingsakte werd betaald.  De schriftelijke aanvraag tot teruggave moet ingediend worden binnen de 6 na afloop van de termijn van 3 jaar.

De tarieven bij huurschenking zijn identiek aan deze van de hoger vermelde renovatieschenking en bedragen uiteindelijk na teruggave :

Tarief rechte lijn, echtgenoten en samenwonenden

€ 0,00

€ 150.000,00

3%

€ 150.000,00

€ 250.000,00

6%

€ 250.000,00

€ 450.000,00

12%

boven € 450.000,00

18%

Tarief zijlijn

€ 0,00

€ 150.000,00

9%

€ 150.000,00

€ 250.000,00

17%

€ 250.000,00

€ 450.000,00

24%

boven

€ 450.000,00

31%

 

Opnieuw moeten dan een aantal voorwaarden vervuld zijn:

- de eigendom moet gelegen zijn in het Vlaams Gewest;

- er moet binnen de 3 jaar na datum schenkingsakte een conformiteitsattest bekomen worden (het attest moet dateren van na de schenking) ;  hieruit kan men afleiden dat deze vermindering enkel slaat op schenkingen van woningen, alhoewel dit nergens expliciet vermeld werd;

- er moet binnen de 3 jaar na datum schenkingsakte een geregistreerde huurovereenkomst afgesloten worden voor het geschonken goed, met een minimumduur van 9 jaar;

 

De teruggave moet gevraagd worden met een verzoekschrift uiterlijk binnen de 6 maanden volgend op het verstrijken van een termijn van 3 jaar na de datum van de schenkingsakte of na de datum dat de schenking definitief is geworden (bv. bij aanvaarding van de schenking bij afzonderlijke akte).  Als de huurovereenkomst vlugger geregistreerd wordt en het conformiteitsattest sneller afgeleverd wordt, kan de teruggave natuurlijk vroeger gevraagd worden.

Het verzoekschrift moet worden ingediend en getekend door alle begiftigden die teruggave wensen te bekomen.  Niet alle begiftigden zijn verplicht om teruggave te vragen.  Er bestaat immers de kans dat er niet voldaan kan worden aan de basisvoorwaarden, waardoor de begiftigden niet alleen de teruggekregen schenkbelasting opnieuw moeten betalen, maar daarboven ook nog een boete van 20% op het ten onrechte teruggeven deel.

Bij het verzoekschrift moeten er kopies gevoegd worden van de geregistreerde huurovereenkomst en het conformiteitsattest.

De teruggave bij verhuring is maar definitief verworven eens het pand in kwestie voor minimum 9 jaar werd verhuurd.  Als er voortijdig een einde zou komen aan de huur, heeft men 6 maanden de tijd om een nieuwe huurovereenkomst af te sluiten.  Slaagt men hier niet in, dan moet men de teruggave terug storten aan de belastingen.

Men kan dus volgende situaties onderscheiden :

1) De huurovereenkomst wordt niet voortijdig beëindigd en er is dus een verhuring geweest van 9 jaar. 

In dit geval moet de verhuring van 9 jaar bewezen worden aan Vlabel, alleen is nergens bepaald hoe dit dient te gebeuren.  Het lijkt dan ook dat de verhuring maar moet bewezen worden, als Vlabel dit vraagt.

2) De huurovereenkomst wordt voortijdig beëindigd, en binnen de 6 maanden na beëindiging, is er een nieuwe geregistreerde huurovereenkomst en een nieuw conformiteitsattest.

De voortijdige beëindiging moet gemeld worden aan Vlabel.  Dit kan per post ofwel via een contactformulier terug te vinden op http://belastingen.vlaanderen.be/email.  Het niet-melden van de beëindiging kan in principe aanleiding kunnen geven tot het heffen van een boete.  Wanneer er evenwel binnen de 6 maanden na de beëindiging, een nieuwe huurovereenkomst en conformiteitsattest wordt voorgelegd, moet er geen specifieke melding gebeuren voor de huurbeëindiging.   Mocht men de melding van de nieuwe huur over het hoofd zien en mocht Vlabel overgaan tot invordering van de teruggave met boete, kan men hiertegen bezwaar indienen en alsnog de nodige stukken voorleggen van de nieuwe verhuring.

3) De huurovereenkomst wordt voortijdig beëindigd en er is geen tijdige wederverhuring.

Zoals hoger vermeld, moet dit gemeld worden aan Vlabel.  Er is echter geen specifieke termijn bepaald waarin dit moet gebeuren.  De vraag is hoe Vlabel dit gaat opvolgen. De praktijk zal dit dienen uit te wijzen.

Bij niet vervullen van de verhuurvoorwaarde, zal het teruggeven bedrag teruggevorderd worden via een aanvullende aanslag op naam van elke begiftigde die om teruggave gevraagd heeft, verhoogd met een boete van 20%.  De teruggave is niet verschuldigd als men overmacht kan aantonen.

Abattement voor een gehandicapte persoon of een gehandicapt kind.

Nieuw is ook dat er een abattement (vrijgesteld bedrag) wordt ingevoerd voor een schenking aan een gehandicapte persoon of een gehandicapt kind.  Deze vrijstelling geldt enkel voor schenking van onroerende goederen.  Het is een éénmalig abattement dat dus slechts één keer kan genoten worden.  Men kan zelf bepalen op welke schenking men het toepast.  Dit moet niet noodzakelijk de eerste schenking zijn.

Vrijgesteld bedrag bij schenking in rechte lijn of tussen partners :  3.000,00 euro x leeftijdscoëfficiënt van de begiftigde gehandicapte persoon.

Vrijgesteld bedrag bij schenking aan anderen : 1.000,00 euro x leeftijdscoëfficiënt van de begiftigde gehandicapte persoon.

Leeftijd

Leeftijdscoëfficiënt

Minder dan 20 jaar

18

Tussen 20 en 30 jaar

17

Tussen 30 en 40 jaar

16

Tussen 40 en 50 jaar

14

Tussen 50 en 55 jaar

13

Tussen 55 en 60 jaar

11

Tussen 60 en 65 jaar

9,5

Tussen 65 en 70 jaar

8

Tussen 70 en 75 jaar

6

Tussen 75 en 80 jaar

4

Boven 80 jaar

2

De vrijstelling moet in de notariële akte gevraagd worden.  Er moet aangegeven worden dat de begiftigde een gehandicapt persoon is en dat er tussen schenker en begiftigde nog geen schenking is gebeurd met abattement.   Als men de vrijstelling vergeet aan te vragen in de akte, kan met dat later nog doen via een bezwaarschriftprocedure tegen de gevestigde aanslag.

Progressievoorbehoud.

De nieuwe regeling wijzigt niets aan het progressievoorbehoud bij schenking van onroerende goederen.  Dit betekent dat de “wachtperiode” van 3 jaar tussen opeenvolgende schenkingen nog steeds van belang is en ook bij overlijden van de schenker binnen de 3 jaar, wordt er met de schenking rekening gehouden voor het berekenen van de verschuldigde successierechten op de in de nalatenschap nog aanwezige onroerende goederen.

Dit is niet meer het geval bij roerende schenkingen.  Het is te betreuren dat de decreetgever deze regel ook niet afgeschaft heeft bij onroerende schenkingen. 

Door de verlaging van de schenkbelasting zal de onroerende schenking een prominentere plaats krijgen als instrument in het kader van successieplanning.  Het is alleen jammer dat het progressievoorbehoud en de fiscale fictietermijn van 3 jaar behouden werd.   Het is dan ook af te wachten of fiscale paradox (verlaging tarief leidt tot verhoging van belastinginkomsten) ook zal opgaan voor onroerende schenkingen, zoals bij roerende schenkingen waar het progressievoorbehoud en de fictietermijn van 3 jaar niet meer speelt eens men de schenkbelasting heeft voldaan.

 

Keer terug naar Onze domeinen

Domein: 
Erfenissen en successie
Auteur: 
Jacques HULSBOSCH
Uitgave PLU.IM Magazine: 
September 2015