Het aankopen van en het wonen in een mede-eigendom

Een appartement kopen is een beslissing die heel wat gevolgen heeft. Het is  niet te vergelijken met het aankopen van een privatieve woning.

Het woord mede-eigendom betekent dat je als eigenaar naast een eigen deel, andere delen van een gebouw bezit in een onverdeeldheid. Men spreekt hier niet over een eigenaar maar over een mede-eigenaar. Verder dient men als bewoner in een mede-eigendom een aantal wel omschreven leefregels te respecteren. Dit om het wonen en leven in een dergelijke residentie voor iedereen aangenaam te maken. Om twee uur ‘ s nachts in een alleenstaande woning  de muziekinstallatie op maximum zetten is voor niemand een problemen. In een mede-eigendom zullen de medebewoners daar iets minder gelukkig mee zijn.

In een mede-eigendom zijn er gemene- en privatieve delen. De gemene delen zijn zoals hierboven vermeld voor een gedeelte eigendom van elke eigenaar. De privatieve delen zijn ten volle eigendom.

Wat zijn privatieve delen?

Dit zijn, zeer eenvoudig voorgesteld, alle binnenruimtes van het aangekochte appartement zelf,  de berging,  de garage , de kelder, enz.

Wat zijn gemene delen?

Deze omvatten, de gangen, de buitenkanten van het gebouw zoals het dak en  de façade, gemene muren, de opritten, de tuin, het lokaal voor de nutsvoorzieningen, de fietsenberging  enz.

Samengevat : wat niet privatief is, is gemeenschappelijk of gemeen.

Wat staat er in de basisakte?

Naast de bouwplannen en een  lastenboek wordt er voor een mede-eigendom door de notaris een basisakte opgesteld. In deze akte staat beschreven welke leefregels er in de residentie van toepassing zijn. Verder vind je er ook wat de privatieve delen precies omvatten samen met de grootte van de onverdeeldheid in de  gemene delen. In deze basisakte komt de verdeling van de kosten ook uitvoerig aan bod.

Hoe worden de kosten in  een mede-eigendom verrekend ?

De totale oppervlakte van de privatieve delen wordt meestal gelijk gesteld aan een referentiegetal bijvoorbeeld 100 of een veelvoud hiervan. In functie van de oppervlaktegrootte van het aangekochte appartement, berging , kelder  of garage wordt aan elke eigenaar een deel van dit getal  toegewezen. Hoe groter de aangekochte oppervlakte, hoe groter het getal wordt. De kosten aan de gemene delen zoals het onderhoud van de tuin, het poetsen van de gangen, het onderhoud van de lift, het nazicht van de brandblusapparaten, het ledigen van de  septische putten, het schilderen van de façade, het elektrisch- en waterverbruik van de gemene delen enz. zijn te verrekenen volgens het aantal dat elke mede-eigenaar wordt toegewezen. Bijvoorbeeld 100/1000 sten.

Om dit alles wat te verduidelijken nemen we een praktisch voorbeeld:

Op een perceel grond zijn er 10 appartementen gebouwd met elk een ondergrondse berging en een garage.  De totale oppervlakte van alle appartementen,  garages en  bergingen stellen we in dit geval  gelijk aan duizend duizendsten. (1000/1000sten) .We gaan ervan uit dat alle appartementen, garages en bergingen even groot zijn en elke eigenaar dus duizend gedeeld door tien  zijnde honderd duizendsten krijgt toegewezen. ( 100/1000 sten) 

In de aankoopakte wordt dit als volgt vermeld:

Het appartement A1, gelegen op de eerste verdieping, vooraan rechts vanaf de Polderdreef gezien bestaande uit:
a. in privatieve en uitsluitende eigendom: de inkomhall, de badkamer, het toilet, de living met open keuken en een terras aan de voorzijde, één slaapkamer;
b. in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: tachtig duizendsten ( 80/1000) in de gemene delen van het volledige complex, waaronder de grond.

De berging B1, gelegen op -1, gelegen rechts naast de lift gezien vanaf de Polderdreef en begrijpende:
a. in privatieve en uitsluitende eigendom De eigenlijke bergingsruimte met haar toegangsdeur;
b. in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vijf duizendsten (5/1000) in de gemene delen van het volledige complex waaronder de grond.

De garage G1, gelegen op de -1, links naast de fietsenberging gezien vanaf de Polderdreef begrijpende:
a. in privatieve en uitsluitende eigendom: De eigenlijke garageruimte met haar garagepoort 
b. in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vijftien duizendsten ( 15/1000) in de gemene delen van het volledige complex, waaronder de grond.

In totaal heeft deze eigenaar:  80+5+15 = 100/1000 sten.

Veronderstel nu dat er aan de gemene delen van het gebouw voor € 2000,00 kosten zijn uitgevoerd. In dit geval betaalt de eigenaar   € 2000,00/1000*100 = € 200,00.

In dit voorbeeld betaalt elke mede-eigenaar een identiek bedrag daar alle eigenaars een identiek aantal duizendsten hebben . In de meeste gebouwen zijn er appartementen en garages met verschillende oppervlaktegroottes. Onthoud dat wie eigenaar is van het grootste appartement  en dus het grootste aantal duizendsten, heeft  het grootste deel van de kosten aan de gemene delen zal betalen. Dit is inherent aan het systeem toegepast in een mede-eigendom. Het is daarom zeer belangrijk om voor de aankoop de basisakte eens grondig door te nemen . Hierin staat duidelijk vermeld wie wat betaalt. Zo zijn de liftkosten in bepaalde gevallen niet te verhalen over de eigenaars van appartementen op het gelijkvloers. In andere gevallen betaalt iedereen in deze kosten.

Wat is  een syndicus ?

Een syndicus staat in voor het beheer van de mede-eigendom. Hij/zij is ingeschreven op het tableau van de vastgoedmakelaars en heeft een BIV- nummer. (Beroepsinstituut Voor Immobiliënmakelaars). Niet iedereen kan dus de functie van syndicus uitoefenen.

Onder het beheer van het gebouw wordt verstaan; het betalen van alle rekeningen voor het onderhoud van het gebouw, het afsluiten van contracten voor o.a. de  lift en de nutsvoorzieningen, het afsluiten van een brandpolis, het aanvragen van offertes, het opvolgen van uit te voeren werken enz. De syndicus vraagt op geregelde tijdstippen aan de mede-eigenaars de nodige gelden op om deze werken te betalen. Bij oudere appartementen is het aangeraden om een reservekapitaal aan te leggen. Dit om onvoorziene kosten te betalen.

Naast het technisch onderhoud van het gebouw heeft de syndicus ook een aantal andere  boekhoudkundige taken uit te voeren. Jaarlijks zal hij aan de hand van een totale kostenstaat de kosten over de verschillende mede-eigenaars  verdelen. De syndicus staat ook in voor het opmaken van verslagen die hij/zij op wettelijk bepaalde tijdstippen aan de mede-eigenaars moet bezorgen.

Wat is een Algemene Vergadering?

Dit is een vergadering waarop alle mede-eigenaars worden op uitgenodigd. Wanneer, hoe en waar dit gebeurt staat vermeld in de regels van art 577 BW. In principe houdt men eenmaal per jaar deze vergadering.

De agendapunten, vermeld op de uitnodiging, worden punt per punt besproken op deze Algemene Vergadering. Op de eerste Algemene Vergadering wordt o.a. de syndicus benoemd en wordt er een veertiendaagse periode vastgelegd waartussen de jaarlijkse vergadering moet gehouden worden, bijvoorbeeld jaarlijks tussen 1 en 15 mei. Elke mede-eigenaar weet op voorhand wanneer hij op deze vergadering verwacht wordt.  Er is wettelijk bepaald hoeveel mede-eigenaars er minimum moeten aanwezig- of vertegenwoordigd zijn dit om rechtsgeldig te kunnen vergaderen. Is men in de onmogelijkheid om de vergadering bij te wonen kan men volmacht geven aan een andere mede-eigenaar. Een ondertekend volmacht formulier overhandigt men voor de aanvang van de vergadering aan de  syndicus. De syndicus zelf kan echter geen volmachten aanvaarden.

Hoe wordt er beslist op de Algemene Vergadering?

Over de besproken agendapunten moet men  uiteindelijk een beslissing nemen. Verschillende mede-eigenaars kunnen er verschillende- of  zelfs tegenstrijdige meningen op nahouden zodat het niet altijd eenvoudig is om een consensus over bepaalde punten te bekomen. Ook hier heeft art. 577 voor de nodige regels gezorgd. Elke mede-eigenaar krijgt volgens zijn aantal duizendsten een zeker stemquorum. Door te  stemmen wordt er bijvoorbeeld beslist wie er al dan niet akkoord is met het plaatsen van bijvoorbeeld een waterverzachter in de mede-eigendom. Als we de duizendsten van alle ja-stemmen samentellen en we bekomen 510/1000 is dit voorstel aanvaard. Hieruit kan men onmiddellijk concluderen dat niet alle gestemde voorstellen op de Algemene Vergadering, voorstellen zijn waar elke mede-eigenaar mee akkoord gaat. Men heeft wel het recht om als mede-eigenaar een genomen beslissing aan te vechten voor de vrederechter. Dit  binnen de 4 maanden na de Algemene Vergadering.

Tijdens zo’n vergadering worden er notulen opgemaakt. Verder is er ook een ondertekende aanwezigheidslijst alsook  lijsten met de resultaten van het stemmen enz.

De syndicus bezorgt binnen de 30 dagen na de vergadering aan elke mede-eigenaar een verslag over de gehouden vergadering.

 

Tips:

-  Koop je een appartement om zelf te bewonen of  te verhuren ?  De perceptie van een eigenaar-verhuurder, die meestal rendement wil, is soms anders dan deze van een eigenaar bewoner.

-  De appartementen op de hoger gelegen verdiepingen hebben de grootste lichtinval en ook het mooiste uitzicht. Het zijn meestal ook de duurste. Helemaal bovenaan heeft men uiteraard geen last van de bovenburen.

-  Appartementen op het gelijkvloers hebben meer last van het openen en sluiten van de inkomdeuren, lawaai van de lift enz. In bepaalde gevallen betaal je op het gelijkvloers niet mee in de liftkosten, wat een relatief groot kostenverschil geeft.

-  Let op de oriëntatie van  de terrassen. Zonnen op een terras op het noorden ?

-  De kamers naast de liftkoker of boven de inritten van garages zijn meestal niet de rustigste.

-  Vraag bij nieuwbouwappartementen aan de bouwheer een aantal referenties van gerealiseerde projecten. Vraag aan deze eigenaars  hoe alles verlopen is tijdens de bouwfase.

-  Grote onderhoudskosten zijn inherent aan gebouwen met meerdere liften, grote gemene delen en grote tuinen. Op heden mag men voor een appartement op jaarbasis op minimum € 1000,00 kosten rekenen.

-  ‘ Verkoop uw woning,  koop een appartement en je hebt geen kosten meer ’ Dit is wat sommige promotoren wel eens durven beweren. Klopt dus niet. Je hebt wel degelijk geen werk meer want alles wordt onderhouden door anderen. Uiteraard moeten zij die uw taken overnemen betaald worden.

 

Keer terug naar Onze domeinen.         

 

Domein: 
Immobiliën
Auteur: 
Johan VAN HOECKE Vastgoed De Pinte
Uitgave PLU.IM Magazine: 
Maart 2014