Attesten en documenten bij de verkoop

                                                    Jacques HULSBOSCH  -  Notaris De Pinte

I. INLEIDING.

De tijd dat een eigendom kon verkocht worden op een enkel blaadje papier is lang voorbij.

Deze bijdrage beoogt om beknopt en zonder al te veel moeilijke juridische uiteenzettingen aan te geven wat er momenteel zo al nodig is om een verkoopovereenkomst en/of notariële verkoopakte te kunnen tekenen.  Daaruit zal blijken dat een verkoop of tekoopstelling heel wat voorbereiding vergt.

Een onderscheid kan gemaakt worden tussen :

a) technische stukken, zijnde die documenten waar er een tussenkomst van een technisch bevoegd persoon noodzakelijk is, zoals :

- proces-verbaal van elektriciteitskeuring;

- postinterventiedossier;

- energieprestatiecertificaat;

- conformiteitsattest stookolietank.

b) juridische documenten, zijnde stukken die verplicht moeten worden aangevraagd op grond van bijvoorbeeld de Hypotheekwet, de Wet op het Notariaat of het Decreet Ruimtelijke Ordening en waarvoor administratieve of overheidsinstanties bevoegd zijn, zoals :

- bodemattest;

- kadastrale stukken;

- uittreksel uit het rijksregister;

- uittreksels uit het plannen- en vergunningenregister;

- conformiteitsattest Vlaamse Wooncode.

II. TECHNISCHE DOCUMENTEN.

1. STOOKOLIETANK – Vergunning - Conformiteitsattest.

Een onderscheid dient gemaakt te worden tussen vergunningsplichtige en niet-vergunningsplichtige tanks.

Stookolietanks die behoren bij de woonfunctie van een onroerend goed dat hoofdzakelijk als woongelegenheid wordt gebruikt en een inhoud hebben van minder van 5.000 liter behoren tot geen enkele rubriek van de bijlage van VLAREM II. Zij zijn bijgevolg niet meldings- of vergunningsplichtig.

Zijn wel vergunningsplichtig :

Stookolietanks met een waterinhoud van meer dan 500.000 liter behoren tot de rubriek 17.3.6.3. en worden ingedeeld als hinderlijke inrichting “klasse 1”,

→ Stookolietanks met een waterinhoud van 20.000 liter of meer, doch minder dan 500.000 liter behoren tot rubriek 17.3.6.2 en worden ingedeeld als hinderlijke inrichting “klasse 2”,

→ Stookolietanks met een waterinhoud van 5.000 liter of meer die behoren bij de woonfunctie van een onroerend goed dat hoofdzakelijk als woongelegenheid wordt gebruikt, worden ingedeeld als hinderlijke inrichting “klasse 3”,

→ Stookolietanks die niet tot een woonfunctie behoren, worden vanaf een waterinhoud van 100 liter of meer ingedeeld als hinderlijke inrichting “klasse 3”.

De vergunning voor een vergunningsplichtige stookolietank blijft gelden voor de duur waarvoor zij is afgeleverd, ook wanneer het goed waaraan de tank verbonden is, wordt overgedragen.

Deze overdracht dient wel, bij aangetekende brief of tegen ontvangstbewijs en middels een modelformulier, te worden gemeld, vóór de datum van inwerkingtreding van de overname, aan het College van Burgemeester en Schepenen dan wel de Bestendige Deputatie (artikel 19 MVD – artikel 42§2 VLAREM I). De sanctie voor het niet naleven van deze meldingsplicht, is de mogelijkheid van schorsing of opheffing van de vergunning. Daarenboven blijft de overdrager mede-aansprakelijk zolang de melding niet werd gedaan.

Het is uitzonderlijk dat er bij verkoop van een woning een milieuvergunning aanwezig is.

Belangrijker is het ‘conformiteitsattest’. Dergelijk attest wordt overhandigd naar aanleiding van de plaatsing van nieuwe stookolietanks en bij de verschillende controles (VLAREM II, art. 5.17.1.20, 5.17.2.6.§2, 5.17.3.3§2). Een groene merkplaat is een kentekenbewijs dat de stookolietank conform is verklaard. Wel moet steeds worden nagegaan of de periode voor een herkeuring nog niet verstreken is. Bovengrondse tanks dienen niet meer herkeurd te worden, voor ondergrondse tanks geldt er een keuring om de 5 jaar.

2. KEURING ELEKTRISCHE INSTALLATIES.

De keuring van de elektrische installatie is verplicht bij de verkoop van de volgende woningen :

  • Woningen of appartementen met een oude elektrische installatie waaraan sedert 1 oktober 1981 geen belangrijke wijzigingen of aanzienlijke uitbreidingen zijn aangebracht;
  • Woningen of appartementen met een oude elektrische installatie waaraan sedert 1 oktober 1981 belangrijke wijzigingen of aanzienlijke uitbreidingen zijn aangebracht maar waarvan het gedeelte dat dateert van vóór 1 oktober 1981 nog niet het voorwerp heeft uitgemaakt van een controleonderzoek.

Het proces-verbaal moet uiterlijk bij het tekenen van de notariële akte aan de koper worden overhandigd.

De kosten van de keuring zijn ten laste van de verkoper.  De kosten van het in orde brengen van de vastgestelde gebreken komen ten laste van de kopende partij, tenzij er hieromtrent schriftelijk iets anders werd overeengekomen.

Na de akte zal de koper het keuringsorganisme zijn naam en adres dienen door te geven. Hij heeft 18 maanden de tijd voor de renovatie, waarna hij de installatie moet laten herkeuren.

 

Indien de koper de totale installatie wenst te vernieuwen of het bestaande gebouw wil afbreken, dient er geen keuring te gebeuren.  De koper dient dan wel na de akte de Algemene Directie Energie, Afdeling Infrastructuur schriftelijk te informeren van de afbraak van het gebouw of van de volledige renovatie van de elektrische installatie. Deze administratie zal dan aan de koper een dossiernummer overmaken met het verzoek om het proces-verbaal van controle over te maken, eens de nieuwe elektrische installatie in gebruik werd genomen.

 

3. POSTINTERVENTIEDOSSIER.

Een postinterventiedossier (hierna ook afgekort als PID) is een technisch dossier van een gebouw dat door een veiligheidscoördinator wordt opgemaakt.  Dit dossier is verbonden aan het gebouw in kwestie en moet dus overgaan van eigenaar op eigenaar.  Vandaar dat artikel 48 van het desbetreffend KB dan ook uitdrukkelijk stelt dat dit dossier moet overhandigd worden door de verkoper aan de koper en dat de notaris deze overhandiging in de verkoopakte moet vermelden.

Er heerst veel onduidelijkheid omtrent deze regelgeving.  In de praktijk wordt vaak vastgesteld dat een verkoper geen PID heeft, terwijl dit strikt genomen wettelijk wel verplicht was. 

De algemene stelregel is :

° Bouwwerken uitgevoerd door een particuliere bouwer/verbouwer : geen PID vereist.  Maar van zodra er ook maar één aannemer een bepaald werk uitvoert, herneemt de verplichting van het opmaken van een PID;

° Alle overige werken : steeds een PID vereist (in ontwerpfase en in de uitvoeringsfase). Er wordt wel een onderscheid gemaakt naargelang de omvang van de werken, hoe en door wie het PID dient opgemaakt te worden :

* Bouwwerken met een totale oppervlakte kleiner dan 500m² met meerdere aannemers

Ontwerpfase :

De aanstelling van een veiligheidscoördinator is verplicht, behalve als het met zekerheid vaststaat dat de bouwwerken zullen uitgevoerd worden door één enkele aannemer.  De veiligheidscoördinator dient al in deze fase het PID te openen, bij te houden en op het einde van de ontwerpfase te overhandigen aan de opdrachtgever.

Uitvoeringsfase :

Als na de ontwerpfase blijkt dat de werken door slechts één aannemer zullen uitgevoerd worden, is er geen wettelijke verplichting om een veiligheidscoördinator voor de realisatie aan te stellen.  De coördinatie houdt dan op na de ontwerpfase. 

De verplichting tot aanstelling van een veiligheidscoördinator herleeft, op het moment dat door bepaalde onvoorziene omstandigheden, de opdrachtgever toch genoodzaakt wordt om één of meerdere bijkomende aannemers in te schakelen.   De enige uitzondering hierop vormt overmacht.

* Bouwwerken uitgevoerd door één aannemer.

Bij bouwwerken uitgevoerd door één aannemer heeft de wetgever geen onderscheid gemaakt tussen de studiefase en uitvoeringsfase.  Artikel 34 en 43 van het KB verplicht de opdrachtgever tot het opmaken van een PID, ook al worden de werken uitgevoerd door slechts één aannemer.  De opdrachtgever kan dit zelf doen of een derde hiermee gelasten.  Er is geen verplichting om met een veiligheidscoördinator te werken, doch een PID blijft noodzakelijk.  De opdrachtgever moet er op toe zien, zegt de wetgever, dat het PID wordt aangepast aan eventuele wijzigingen tijdens de realisatie van het bouwproject.

* Overdracht van het PID bij verkoop van een appartement.

Er is een uitzondering voorzien voor appartementen. Hier kan er een onderscheid gemaakt worden voor het PID private delen en een PID gemene delen.  Het PID private delen dient steeds aan de koper te worden overhandigd.  Voor het PID gemene delen kan in de basisakte van de residentie bepaald worden dat dit bij de syndicus in bewaring wordt gegeven.

* Overdracht van het PID bij verkoop op plan.

Bij verkoop op plan is er bepaald dat de overdragende partij de verplichting heeft het PID aan de nieuwe eigenaar te overhandigen, zodra de voorlopige oplevering is gebeurd, of op het moment dat het bouwwerk als opgeleverd kan worden beschouwd.

 

4. ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT (verder afgekort als EPC).

Elke eigenaar die een residentieel gebouw (een gebouw bestemd voor individuele of collectieve huisvesting) wil verkopen, moet over een energieprestatiecertificaat residentiële gebouw beschikken dat dient te worden voorgelegd aan de kandidaat-koper van het residentiële gebouw (artikel 5 idem voor verhuring residentieel gebouw).  Voorwaarde is echter wel dat er in het te verkopen gebouw een verwarmingsinstallatie aanwezig is.

Het is duidelijk de bedoeling van de wetgever geweest dat het EPC zou kunnen worden voorgelegd door de eigenaar op het moment van de verkoops- of verhuurbesprekingen.  Dit attest zal dus bij de compromis moeten worden voorgelegd.

III. JURIDISCHE DOCUMENTEN.

1. BODEMATTEST.

Het is niet de bedoeling om in deze bijdrage nader in te gaan wanneer dat er al dan niet een bodemonderzoek moet worden uitgevoerd.

Bij een verkoop dient er een bodemattest te worden voorgelegd dat de transactie mogelijk maakt.

Dit attest kan door de notaris elektronisch worden aangevraagd en de aflevering gebeurt op zeer korte termijn.

Dit document dient dus ook reeds bij de compromis aanwezig te zijn en in de verkoopovereenkomst te worden vermeld.

2. KADASTRALE UITTREKSELS.

Er dient dus bij iedere verkoop van een onroerend goed een uittreksel uit de kadastrale legger te worden aangevraagd met het oog op de omschrijving van het goed.  Dit uittreksel mag niet ouder zijn dan één jaar. Dit kan ook via de notaris gebeuren en dit eveneens op elektronisch wijze.

Binnenkort zal er bij de verkoop van een deel van een eigendom op voorhand een kadastraal nummer moeten aangevraagd worden, wat dan in de verkoop dient vermeld te worden.  Het plan op basis waarvan de splitsing van een eigendom gebeurt, zal dus voorafgaandelijk aan de compromis en de akte voorgelegd moeten worden aan de diensten van het kadaster.

Nu gebeuren de aanpassingen op het kadaster nadat de akte administratief werd verwerkt.  Het is de bedoeling van deze nieuwe verplichting, dat de verwerking nu eerst gebeurt en dan pas de akte kan doorgaan.

3. UITTREKSELS PLANNEN- EN VERGUNNINGENREGISTERS.

Bij de tekoopstelling van een eigendom is iedereen verplicht om een uittreksel aan te vragen van het plannen- en vergunningenregister. 

De inlichtingen die in dit uittreksel voorkomen worden best overgenomen in de compromis, of aangehecht en voor akkoord getekend door de koper.

Er zijn echter nog steden en gemeentes die nog niet over goedgekeurde plannen- en vergunningenregister beschikken.  In dit geval moeten de stedenbouwkundige inlichtingen niet voorhanden zijn bij de ondertekening van de compromis.  In de compromis moet wel altijd vermeld worden :

  • of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt,
  • of er voor het onroerend goed een dagvaarding werd uitgebracht overeenkomstig de artikelen 146 of 149 tot en met 151, en er moet melding gemaakt worden van iedere in de zaak gewezen beslissing,
  • de verwijzing naar artikel 4.2.1. van het Decreet Ruimtelijke Ordening

Indien de stad of gemeente waar het onroerend goed gelegen is over een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister beschikt en het stedenbouwkundig uittreksel niet voorhanden is bij de ondertekening van de compromis, kan men dit oplossen via een opschortende voorwaarde.  Dit moet echter de uitzondering zijn, en niet de regel worden.  In dit geval heeft een koper immers de mogelijkheid om de verkoop te laten vernietigen door de rechtbank en eventuele schadevergoedingen te eisen van de verkoper.

4. ATTEST ARCHITECT BIJ VERKOOP OP PLAN.

Een promotor of aannemer zullen bij de akte nooit meer mogen betaald krijgen dan de grondwaarde en de prijs voor de reeds uitgevoerde constructies.  Voor de kostprijs van de reeds uitgevoerde constructies waarvoor ze betaling wensen, zullen ze een attest van een architect moeten voorleggen.  Dit attest wordt aan de notariële akte gehecht.

Bij het tekenen van een compromis op plan mag daarenboven niet meer dan 5% voorschot op de prijs worden betaald.

5. VOLTOOIINGSWAARBORG BIJ AANKOOP OP PLAN.

Bij verkoop op plan zal de verkoper een voltooiingswaarborg moeten stellen.  Ingeval het om een niet-erkend aannemer gaat, zal er een 100% voltooiingsgarantie moeten afgeleverd worden.  Er wordt dan door een financiële instelling een garantieverbintenis afgeleverd, welk document aan de verkoopakte wordt gehecht. Na oplevering vervalt deze verbintenis.

Als het een erkend aannemer is, zal deze slechts een  waarborg moeten stellen via de Deposito- en Consignatiekas.  Hierbij wordt er door deze instantie een certificaat afgeleverd.  Na de voorlopige oplevering wordt de helft van deze waarborg vrijgegeven en na de definitieve oplevering het restant. 

6. CONFORMITEITSATTEST VLAAMSE WOONCODE.

De aanvraag van een conformiteitsattest gebeurt overeenkomstig de Vlaamse Wooncode, doch is nog niet verplicht voor alle verhuringen. Een conformiteitsattest blijft in principe 10 jaar geldig.

Wanneer het verkochte goed wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats en de verkoper/verhuurder heeft een conformiteitsattest aangevraagd, dan dient hij dit conformiteitsattest te overhandigen aan de koper bij het verlijden van de notariële akte.

Een conformiteitsattest kan worden aangevraagd voor elke woning en kamerwoning, maar de procedure kan verschillen (al dan niet na voorafgaand onderzoek ter plaatse).

Als men een verhuurde woning verkoopt, dient er in de compromis te worden vermeld of er al dan niet een conformiteitsattest aanwezig is of werd aangevraagd.

7. ATTEST VAN VERKOOPBAARHEID.

Een bouwperceel uit een verkaveling met infrastructuurwerken mag niet worden vervreemd zolang de verkavelingsakte niet werd verleden voor de notaris.  Deze akte kan slechts worden verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen waaruit blijkt dat aan alle voorwaarden en lasten van de verkavelingsvergunning werd voldaan. 

IV. SLOTBEDENKING.

Het is allicht nog lang niet gedaan met attesten en documenten.  Zo zijn er nog in aantocht : verwarmingsaudits, kwaliteitscertificaten, asbest, gevaarlijke metalen, attest gescheiden waterafvoer, enz.. Gezien de stijgende kostprijs verbonden aan de voorbereiding van een verkoopdossier (keuringen, attesten), geldt sinds kort dat in principe de kosten verbonden aan attesten en keuringen ten laste blijven van de verkopende partij. 

Het is quasi onmogelijk geworden om nog een eigendom te verkopen zonder uitgebreide voorbereiding en assistentie van specialisten terzake zoals een notaris of makelaar.

 

Keer terug naar Onze domeinen.         

 

Domein: 
Immobiliën
Auteur: 
Jacques HULSBOSCH - Notaris De Pinte
Uitgave PLU.IM Magazine: 
Maart 2014