Algemene vergadering van mede-eigenaars bindend?

                                            Johan Van Hoecke - Vastgoedmakelaar

Algemene Vergadering van medeeigenaars bindend?

In een vorig artikel is er gepoogd om de regels en de wetgeving  inzake mede-eigendom op een eenvoudige manier wat te verduidelijken. Wie een onroerend goed koopt in een mede-eigendom koopt in principe een privatief deel, het appartement, de garage, de kelder, de berging alsook een gedeelte van de gemeenschappelijke delen,  de gangen, de tuin, de fietsenstalling, enz.

Welke kosten? Wie beslist?

De kosten voor het onderhoud, de herstelling en de eventuele aanpassingen van deze gemene delen worden verdeeld over alle mede-eigenaars volgens een bepaalde verdeelsleutel, concreet volgens het aantal duizendsten dat in de basisakte aan elke kavel werd toegewezen. Wie het grootste privatief deel bezit betaalt het grootste deel van deze kosten.

De beslissing om bepaalde werken aan de gemene delen uit te voeren wordt genomen op een AV. ( Algemene Vergadering). De syndicus nodigt hiervoor alle mede-eigenaars uit. Hij verstuurt de uitnodiging per gewone- of aangetekende brief of via mail. (Het is aan de eigenaar om schriftelijk aan de syndicus te melden hoe hij/zij wil uitgenodigd worden).

In de uitnodiging staan vermeld: de plaats, de datum en het uur waarop de AV zal plaatsvinden, alsook  de  te behandelen agendapunten.

Door tijdens de AV de mede-eigenaars te laten stemmen over een bepaald item, wordt er   beslist wat er effectief zal uitgevoerd worden. Iedere mede-eigenaar heeft een stemwaarde gelijk aan het getal van zijn duizendsten. Men gaat al dan niet akkoord met het gedane voorstel wat respectievelijk voor een ja- of een neen-stem zorgt. Men kan zich ook onthouden en dus niet deelnemen aan een bepaalde stemronde. Nadat alle stemmen zijn uitgebracht maakt de syndicus de optelling van de ja- en neen-stemmen. In functie van de bekomen waarden wordt het voorstel al dan niet aanvaard.

De wetgever heeft echter rekening gehouden met de inpakt die bepaalde beslissingen kunnen hebben op de mede-eigenaars en heeft daarom verschillende minimaal vereiste stemresultaten ingevoerd. De beslissing om te kunnen overgaan tot de  volledige heropbouw van het onroerend goed, bijvoorbeeld na de vernietiging ervan, of om de kosten per mede-eigenaar te berekenen op een andere manier  dan deze opgenomen in de oorspronkelijke basisakte, is niet te vergelijken met de beslissing om een tuinman of een poetsdienst aan te stellen. Voor bepaalde zaken is ‘de helft +1’ van de stemmen voldoende, voor andere heeft men minimum ¾ of 4/5  van de stemmen nodig en voor nog andere is unanimiteit vereist.

Niet akkoord?

Betekent dit nu dat men zich als mede-eigenaar sowieso moet neerleggen bij een wettelijk correct genomen beslissing op een AV? Het antwoord is ‘neen’. Elke mede-eigenaar heeft het recht om, een genomen beslissing op een  AV, binnen een periode van 4 maanden voor te leggen aan de vrederechter. Als men kan aantonen dat wat toen beslist werd echt nadelig is voor de betrokken mede-eigenaar, dan kan de vrederechter de genomen beslissing teniet doen. Indien de syndicus tussentijds toch al bepaalde regelingen zou  getroffen hebben of bepaalde werken liet uitvoeren, kan de vrederechter hem eveneens verplichten om alles in zijn oorspronkelijke staat te herstellen.

Moet de syndicus dan altijd vier maanden  wachten om over te gaan tot het uitvoeren van wat er op de AV is overeengekomen? Theoretisch wel maar met wat gezond verstand en rekening houdend met de sfeer op de bewuste vergadering weet en voelt een ervaren syndicus wel aan wat er hem al dan niet te doen staat.

Keer terug naar Onze domeinen.         

 
Domein: 
Immobiliën
Auteur: 
Johan VAN HOECKE Vastgoed De Pinte
Uitgave PLU.IM Magazine: 
Maart 2015